购房合同哪几种情况下属于无效

闵行律师解答购房合同在以下几种情况下可能属于无效合同：
一、主体不适格
无民事行为能力人签订的购房合同：
无民事行为能力人，由于其无法独立实施民事法律行为，不能辨认自己行为的性质和后果，所以他们独立签订的购房合同是无效的。比如不满八周岁的未成年人、不能辨认自己行为的八周岁以上未成年人、不能辨认自己行为的成年人等独立签订购房合同的情况。
限制民事行为能力人未经法定代理人同意签订的购房合同：
限制民事行为能力人（如八周岁以上的未成年人、不能完全辨认自己行为的成年人）实施的民事法律行为一般需经法定代理人同意或者追认。如果他们未经法定代理人同意擅自签订购房合同，在法定代理人未追认之前，该购房合同处于效力待定状态，若法定代理人明确表示不追认，那么该购房合同即为无效合同。
二、意思表示不真实
欺诈、胁迫手段订立的购房合同：
如果一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下订立购房合同，例如卖房者故意隐瞒房屋存在重大质量问题、已被抵押等重要事实，欺骗购房者签订合同，那么受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构撤销该合同，在合同被撤销后，其效力等同于无效合同。
同样，若一方以胁迫手段，迫使对方在违背真实意思的情况下订立购房合同，比如威胁购房者的人身安全，迫使其签订购房合同，受胁迫方也可请求撤销合同，撤销后合同无效。
乘人之危订立的购房合同：
当一方利用对方处于危难之机，为自己谋取不正当利益，迫使对方在违背真实意思的情况下订立购房合同，比如购房者因急需住房而经济困难，卖房者趁机抬高房价并迫使购房者签订合同，这种情况下，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构撤销合同，撤销后合同无效。
三、违反法律法规强制性规定
违反土地管理相关法规：
例如，农村集体土地未经法定程序流转用于房地产开发，所签订的购房合同无效。因为农村集体土地的使用有严格规定，除特定情况外，一般不能用于商品房开发建设，若违反此规定签订购房合同，必然导致合同无效。
违反城市房地产管理相关法规：
比如，未取得房地产开发资质的企业进行房地产开发并出售房屋，其与购房者签订的购房合同无效。房地产开发需要具备相应资质，这是保障房地产市场健康发展和购房者权益的重要条件，不具备资质而签订的购房合同不符合法规要求，所以无效。
四、损害国家利益、社会公共利益或他人合法权益
以合法形式掩盖非法目的的购房合同：
例如，为了逃避债务，将房屋虚假出售给他人，签订的购房合同表面上是正常的房屋买卖，实际是为了转移财产、逃避债务，这种合同以合法形式掩盖非法目的，损害了债权人的利益，所以是无效合同。
恶意串通，损害国家、社会公共利益或他人合法权益的购房合同：
比如，购房者和卖房者恶意串通，故意压低房价，使国家税收减少，或者损害其他共有人的权益（如房屋为多人共有，部分共有人与购房者恶意串通出售房屋），这样的购房合同是无效合同。
购房合同一旦被认定为无效，双方应根据法律规定，恢复到合同签订前的状态，返还已交付的财物等，并按照过错程度承担相应的责任。