根据 “房地一体” 原则，土地使用权抵押时，其地上建筑物一并抵押；地上建筑物抵押时，其占用范围内的土地使用权一并抵押。土地使用权抵押后，地上新增的建筑物不属于抵押财产，但在实现抵押权时，应将土地使用权和地上新增建筑物一并处分，新增建筑物所得价款，抵押权人无权优先受偿。
案例
某企业以其名下的土地使用权向银行抵押借款，并办理了抵押登记。在抵押期间，企业在该土地上新建了厂房。借款到期后，企业无法偿还债务，银行向法院申请拍卖抵押的土地使用权及地上建筑物。拍卖过程中，对于地上新增厂房的处置产生争议。法院审理认为，虽然新增厂房不属于抵押财产，但应与土地使用权一并拍卖，拍卖所得价款中，银行仅对土地使用权及原有建筑物对应的价值享有优先受偿权，新增厂房的价款应返还给企业。
法律分析
《民法典》第三百九十七条规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依据前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。同时规定，建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该规定确立了 “房地一体” 的抵押原则和新增建筑物的处置规则。本案中，法院的判决符合法律规定，既保障了抵押权人的合法权益，又维护了抵押人的财产权益，确保了土地使用权和地上建筑物的合理处置。
律师建议
土地使用权人在抵押土地时，应充分考虑后续建设计划，避免因新增建筑物影响抵押权实现。抵押权人在设定抵押时，要对抵押土地上的现有建筑物及未来建设规划进行充分调查，评估风险。在实现抵押权时，严格按照法律规定处置土地使用权和地上建筑物，确保自身优先受偿权的实现。对于地上新增建筑物的价值评估和价款分配，可通过协商或司法途径解决，避免产生纠纷。